Finanzen im Alter

Leibrente & Teilverkauf

von Taran V.
25 Juni 2022
10min Lesezeit
Frau rechnet Leibrentenanteil

Suchen Sie nach der besten Möglichkeit für eine Immobilienverrentung?

Mit zahlreichen Anbietern und verschiedenen Möglichkeiten kann man heutzutage schnell den Überblick verlieren. Da jedes Modell seine besonderen Vorteile hat, möchten wir Ihnen hier die zwei besten Optionen kurz vorstellen – die Leibrente sowie den Teilverkauf.

Wir schauen uns die Vor- und Nachteile genauer an, damit Sie selbst entscheiden können, welche Variante am besten zu Ihren persönlichen Bedürfnissen und Lebensstil passt.

1. Warum sollte man eine Leibrente oder einen Teilverkauf überhaupt in Erwägung ziehen?

Bei einem Teilverkauf oder einer Leibrente geht es immer darum, dem Eigentümer einer Immobilie Kapital zu verschaffen. Diese beiden Methoden sind weit verbreitet und eignen sich ideal zur Aufbesserung der Rente und sorgen für die finanzielle Sicherheit im Alter.

1.1. Wieso Leibrente?

Bei einer Leibrente wird die Immobilie nicht für einen festen Preis, sondern für ein Rentenversprechen verkauft. Der Verkäufer verpflichtet sich, dem vorherigen Eigentümer eine lebenslange Rente zu zahlen. Zudem kann der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben, sie vermieten oder anderweitig nutzen.

1.2. Wieso Teilverkauf?

Mit einem Teilverkauf wird immer nur ein bestimmter Teil der Immobilie verkauft. Der Besitzer kann bis zu 50 % der Immobilie verkaufen und weiterhin darin wohnen bleiben. Allerdings muss er nun eine monatliche Nutzungsgebühr an den neuen Miteigentümer zahlen.

2. Was ist eine Leibrente?

Wenn Sie Ihre Immobilie gegen eine Haus Leibrente verkaufen, dann bekommen Sie den vereinbarten Verkaufspreis als lebenslange Rentenzahlung ausgezahlt. Damit müssen Sie sich keine Sorgen mehr machen, wie Sie in den nächsten Jahren über die Runden kommen und haben ein garantiertes Einkommen bis an Ihr Lebensende. Der Kaufpreis kann aber auch aufgeteilt werden, sodass Sie einen Teil des Geldes sofort bekommen und der Rest über einen definierten Zeitraum bzw. bis zum Todesfall als Rente ausgezahlt wird.

2.1. Die Berechnung der Leibrente

Der Verkaufspreis der Immobilie wird immer über ein unabhängiges Gutachten ermittelt und setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Folgendermaßen wird die Leibrente berechnet:

  1. Wohnrecht: Falls der Verkäufer weiterhin in der Wohnung oder dem Haus wohnen bleiben möchte, wird ein Wohnrecht vereinbart. Das Wohnrecht hat einen großen Einfluss auf die letztendliche Rente und wird ermittelt, indem man die Jahresmiete mit der geschätzten Lebensdauer multipliziert: Jahresmiete x Lebensdauer (Jahre) = Wert des Wohnrechts.
  2. Gesamtwert der Rente: Um den Gesamtwert der Rente zu ermitteln, wird der Wert des Wohnrechts vom Wert der Immobilie abgezogen: Immobilienwert - Wert des Wohnrechts = Gesamtwert der Rente.
  3. Leibrente ermitteln: Jetzt kann die Leibrente ermittelt werden. Dazu wird der Gesamtwert der Rente genommen und durch die voraussichtliche Lebenserwartung dividiert: Gesamtwert der Rente / 12 Monate / Lebenserwartung (Jahre) = monatliche Leibrente.

2.2. Der Hausverkauf auf Leibrente wird vertraglich geregelt

Der Kaufvertrag für Immobilien wird immer vor einem Notar geschlossen. Es ist gesetzlich festgelegt, dass der Hausverkauf auf Leibrente eine wiederkehrende Zahlung ist, welche bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses gezahlt werden muss. In der Regel ist dieses Ereignis der Todesfall des Verkäufers. Der Käufer ist also vertraglich verpflichtet, die Rente bis zu Ihrem Tod zu zahlen, selbst wenn die Zahlungen den Wert der Immobilie irgendwann übersteigen. Aber auch andere Punkte werden vertraglich festgehalten, damit man im Alter die nötige Sicherheit hat. Dazu gehören das lebenslange Wohnrecht, die Verpflichtung zur Instandhaltung sowie die Pflege des Gartens durch den Käufer. Der Vertrag kann aber auch ganz individuell an Ihre Bedürfnisse angepasst werden, damit Sie die für Ihre Situation bestmögliche Leibrente erhalten und der Lebensabend gesichert ist.

2.2.3. Leibrente Haus – Die klassische Leibrente

In der Regel wird der Kaufpreis über die Rentenzahlungen beglichen. Außerdem wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. So muss man sich keine Sorgen um die Zukunft machen und hat immer ein eigenes Haus mit einer zusätzlichen monatlichen Rente.

2.2.4. Leibrente ohne lebenslanges Wohnrecht

Man kann auch auf sein Wohnrecht verzichten, wenn man in eine kleine Wohnung oder in ein altersgerechtes Wohnheim ziehen möchte. Die Nutzungsdauer muss nicht zwingend lebenslänglich sein, wenn man sowieso vorhat, auszuziehen. Die Rentenzahlungen fallen natürlich entsprechend höher aus.

2.2.4. Leibrente mit Sofortzahlung

Eine weitere Option ist die Aufteilung des Kaufpreises. Falls man sofort etwas Kapital benötigt, kann man sich einen Teil des Geldes direkt auszahlen lassen. Der restliche Betrag wird für die Rente verwendet, welche dann allerdings entsprechend geringer ausfällt.

3. Die Vorteile der Leibrente

Die Leibrente ist weit verbreitet und ein beliebtes Modell, um die Rente aufzubessern und für seine finanzielle Sicherheit zu sorgen. Aber was sind die Vorteile der Leibrente?

3.1. Mehr Geld in der Tasche

Der wichtigste Grund, warum sich Menschen für die Leibrente entscheiden, ist die finanzielle Unabhängigkeit. Da viele Rentner ihr gesamtes Vermögen in eine Immobilie gesteckt haben, können sie sich möglicherweise keine großen Anschaffungen wie einen Treppenlift für Senioren oder sonstige Reparaturen für das Haus leisten. Zwar gibt es viele Fälle, in denen es gut funktioniert und sich vielleicht die Kinder um Reparaturen und anfallende Kosten kümmern, doch oftmals ist die Belastung auf Dauer einfach zu hoch. Mit der normalen Rente kann man sich die Instandhaltung einfach kaum noch leisten, wenn zum Beispiel mal das Dach undicht ist. Aus diesem Grund werden in Deutschland immer mehr Immobilien über eine Haus Leibrente verkauft, da sie Freiheit und finanzielle Unabhängigkeit bedeutet.

3.2. Man bleibt in gewohnter Umgebung

Vor allem ältere Menschen scheuen sich oft davor, sich in eine neue Umgebung zu begeben. Die Option, das Haus zu verkaufen und sich von einem Teil des Geldes ein kleineres Haus zu kaufen, kommt für die meisten nicht infrage. In solchen Fällen kann man mit der Leibrente trotzdem zu Geld kommen, aber gleichzeitig in seinem vertrauten Heim wohnen bleiben.

3.3. Die Instandhaltung

Wie bereits kurz erwähnt, kann die Instandhaltung einer Immobilie für viele Rentner zu kostspielig sein. Bei der Haus Leibrente werden diese Verpflichtungen auf den Käufer übertragen, sodass man zwar weiter in der Wohnung wohnen kann, sich aber um nichts mehr kümmern muss. Es gibt keine unvorhergesehenen Kosten und zusätzlich wird die Rente durch die monatlichen Zahlungen aufgestockt. Mehr Unabhängigkeit und Sicherheit kann man sich als Rentner kaum wünschen.

3.4. Unabhängigkeit und frei von Sorgen

Die Vermögensverhältnisse zu regeln und komplett abgesichert zu sein, ist vielen älteren Menschen sehr wichtig. Wenn noch Schulden bzw. Kredite auf der Immobilie lasten, können diese mit einem Schlag zurückgezahlt werden. Jetzt sind Sie schuldenfrei und können sich den Rest der Summe noch bequem als Rente auszahlen lassen. Mit einer Leibrente hat man genug Geld um für seinen Ruhestand zu sorgen, ohne Kosten für andere Menschen zu verursachen.

4. Die Nachteile der Leibrente

Auch wenn man mit der Leibrente von zahlreichen Vorteilen profitiert, gibt es dennoch ein paar Nachteile zu bemängeln:

4.1. Die Immobilie ist nicht vererbbar

Bei der Haus Leibrente wird die Immobilie verkauft und man erhält im Gegenzug eine lebenslange Rente. Zwar kann man, soweit vertraglich vereinbart, auch weiterhin in seinem Zuhause wohnen bleiben, allerdings geht das Eigentum an den Käufer über. Andere Familienmitglieder oder die eigenen Kinder können das Haus nicht mehr erben.

4.2. Ein reduzierter Kaufpreis

Ein reduzierter Kaufpreis ergibt sich dadurch, dass der Verkäufer weiter in der Immobilie wohnt. Zwar muss man in Zukunft keine Miete zahlen und bekommt eine monatliche Rente, aber im Gegensatz zu einem normalen Verkauf der Immobilie hat man nicht so viel Geld in der Hand, wie das Haus eigentlich wert ist. Der niedrige Kaufpreis wird zwar durch das Wohnrecht kompensiert, aber es ist trotzdem erwähnenswert.

4.3. Das persönliche Alter

Die Anbieter für eine Leibrente kalkulieren Ihre finanziellen Risiken genau und setzen daher ein Mindestalter für Verkäufer fest. Für die Leibrente muss man, je nach Anbieter, mindestens 60–65 Jahre alt sein.

5. Der Teilverkauf einer Immobilie

Der Teilverkauf einer Immobilie wird aktuell immer beliebter. Wie der Name schon vermuten lässt, handelt es sich um den teilweisen Verkauf einer Immobilie. Wie groß der zu verkaufende Anteil ist, hängt von Ihnen als Verkäufer ab und wie viel Kapital Sie am Ende bekommen möchten. Bei einem Haus Teilverkauf beträgt der maximale Verkaufsanteil 50 % der Immobilie.

5.1. So viel Geld bekommen Sie bei einem Teilverkauf für Ihr Haus

Um den Wert der Immobilie zu bestimmen, wird ein unabhängiges Gutachten angefordert. Anschließend können Sie die Verkaufssumme anhand des Gutachtens ermitteln. Angenommen, Ihre Immobilie ist 1 Million Euro wert, können Sie maximal 500.000 Euro bekommen, nämlich 50 %. Natürlich können Sie auch einen kleineren Anteil verkaufen, beispielsweise 10 % der Immobilie für 100.000 Euro.

5.2. Was macht der Käufer mit seinem Anteil?

Bei einem Teilverkauf wird vertraglich abgesichert, dass der ehemalige Alleineigentümer auch nach dem Verkauf alle Rechte besitzt. Er kann einfach in der Wohnung bleiben, sie weitervermieten oder Umbauten vornehmen und beispielsweise das Badezimmer seniorengerecht umbauen lassen. Im Grundbuch wird dieses Recht als sogenannter Nießbrauch eingetragen und berechtigt Sie als Verkäufer, die Immobilie weiterhin so zu benutzen, wie sie es für richtig halten. Aber was hat der Käufer von seinem Anteil bei einem Haus Teilverkauf? Da Sie die Immobilie weiterhin nutzen, müssen Sie dem Käufer einen monatlichen Betrag zahlen, welcher von der Größe des verkauften Anteils abhängig ist.

Im Vertrag können außerdem weitere Dinge festgelegt werden. So kann dem ehemaligen Alleineigentümer beispielsweise ein Rückkaufrecht garantiert werden, wenn man plant, die Immobilie irgendwann wieder zurückzukaufen. Es können auch weitere Anteile, womöglich sogar an Dritte, verkauft werden.

6. Die Vorteile eines Immobilien Teilverkaufs

Der Teilverkauf ist eine gute Möglichkeit, um schnell an Geld zu kommen und seine Immobilie trotzdem zu behalten. Aber das ist noch lange nicht alles. Folgende Vorteile bietet der Teilverkauf:

6.1. Liquidität generieren

Wenn die gesamten Ersparnisse in der Immobilie stecken, kann man sich mit der Rente kaum noch etwas Größeres leisten. Sie können aber trotzdem jederzeit Kapital schaffen, indem Sie Ihr Haus teilweise verkaufen. Da Reparaturen am Haus oder die eigene Pflegebedürftigkeit teuer sein können, ist es oftmals die beste Option. Je nachdem, wie viel Kapital benötigt wird, können Sie flexibel entsprechend große Anteile verkaufen. Auch bestehende Kredite oder andere Verbindlichkeiten können so bezahlt werden.

6.2. Bei einem Teilverkauf bleiben Sie in Ihrer Wohnung

Genau wie bei der Leibrente, bleiben Sie auch bei einem Teilverkauf weiterhin in Ihren gewohnten vier Wänden. Besonders für alte Menschen kann das der ausschlaggebende Grund sein, um die Immobilie nicht vollständig zu verkaufen.

6.3. Sie profitieren von möglichen Wertsteigerungen

Da Sie als Eigentümer bei einem Haus Teilverkauf niemals mehr als die Hälfte Ihrer Immobilie verkaufen, könnten Sie von einer Wertsteigerung profitieren. Wenn der Wert in Zukunft steigen sollte, können Sie Ihren Anteil ohne Probleme noch zu einem höheren Wert verkaufen. Der andere Miteigentümer kann Sie nicht am Verkauf hindern.

7. Nachteile bei einem Immobilien Teilverkauf

Wenn man schnell etwas Kapital benötigt, hört es sich natürlich verlockend an, einen Teil eines Hauses zu verkaufen. Es gibt jedoch einige Nachteile, über die man sich vorher informieren sollte. Folgende Nachteile entstehen beim Teilverkauf:

7.1. Monatliche Zahlungen

Der größte Nachteil ist sicherlich die monatliche Zahlung an den Käufer. Da man die Immobilie nicht mehr vollständig besitzt, muss ein Nutzungsentgelt gezahlt werden. Der Betrag errechnet sich Anhand des verkauften Anteils und der Miete und wird vertraglich festgehalten.

7.2. Die Instandhaltung

Der Verkäufer bleibt bei einem Teilverkauf auch weiterhin in der Immobilie wohnen und ist der wirtschaftliche Eigentümer. Im Gegensatz zur Leibrente sind Sie also auch weiterhin für die Instandhaltung und Pflege der Immobilie verantwortlich und müssen alle Kosten selber tragen. Für manche Menschen mag es ein Vorteil sein, da sie sich gerne selbst um ihr Haus kümmern. Allerdings wird es mit zunehmendem Alter immer schwieriger, die Reparaturen selbst durchzuführen.

7.3. Kein voller Verkaufspreis bei einem Haus Teilverkauf

Auch hier wird der Verkaufspreis von einem Gutachter festgelegt und wird nicht durch den üblichen Wettbewerb beeinflusst, der bei einem vollständigen Verkauf herrscht. Dadurch erreicht man wahrscheinlich einen niedrigeren, aber trotzdem fairen Verkaufswert.

8. Vergleich: Ist die Leibrente oder ein Teilverkauf besser geeignet für mich?

Wie weiter oben erläutert, haben beide Verrentungsmodelle ihre Vorteile, aber auch ein paar Nachteile. Welches Modell besser zu Ihrem Lebensstil passt, können Sie am besten selbst abwägen.

In jedem Fall eignet es sich bestens für Menschen, die gerne in Ihrem gewohnten Zuhause bleiben möchten, aber trotzdem das Beste aus dem Kapital machen wollen, dass sie im Laufe ihres Lebens in die Immobilie gesteckt haben.

8.1. Möchten Sie sich selbst um die Immobilie kümmern?

In dem Fall ist ein Teilverkauf die bessere Entscheidung, denn Sie haben das vollständige Nießrecht und damit alle Aufgaben zu erledigen, die für die Pflege und Instandhaltung anfallen. Wenn Sie die Aufgaben und Reparaturen nicht erledigen können oder wollen, ist die Leibrente die bessere Wahl.

8.2. Möchten Sie die Immobilie weitervererben oder zurückkaufen?

Wenn Sie keine Erben haben, können Sie sich den Wert bequem als Leibrente auszahlen lassen und sich einen schönen Lebensabend in Ihrem Haus machen. Die Vererbung oder ein Rückkauf sind nur bei einem Teilverkauf möglich.

8.3. Wie schnell brauchen Sie das Geld und wie sieht die Zukunft aus?

In beiden Fällen können Sie sich eine größere Summe auszahlen lassen. Bei einem Teilverkauf bekommen Sie die gesamte Summe sofort ausgezahlt. Bei der Leibrente bekommen Sie auf Wunsch einen Teil der Summe sofort und den Rest als regelmäßige Rentenzahlung. Allerdings müssen Sie bei einem Teilverkauf in Zukunft einen monatlichen Betrag an den Mitbesitzer zahlen.

Tipp - Beide Modelle erlauben Ihnen in ihrer Immobilie wohnhaft zu bleiben

Beide Verrentungsmodelle zielen darauf ab, dass Sie so lange wie möglich in Ihrer Wohnung bleiben können und Sie das Beste aus Ihrem Kapital bzw. der Immobilie machen. Mit dem neuen Kapital können Sie dann für eine eventuelle Pflegebedürftigkeit, einen praktischen Hausnotruf für den Alltag oder für eine Pflegekraft bezahlen und Ihren Lebensabend in Ruhe in Ihrem eigenen Haus genießen.